策略股消费REITs年内领涨，华夏凯德商业REIT首日收涨12.6%

9月29日，华夏凯德商业REIT在上海证券交易所上市策略股，开盘报6.840元/份，较发行价5.720元/份上涨19.62%，截至收盘涨幅收窄至12.6%，成为年内首日表现最亮眼的消费类公募REITs之一。

今年以来消费类REITs整体呈现火热行情，资金对这类资产的配置热情快速升温。

第一财经据Wind统计，2025年以来共有16只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类4只，首日平均涨幅25%，显著高于2024年8只同类型产品1.5%的首日平均涨幅。

具体看，今日上市的华夏凯德商业REIT是首单外资消费REITs，由总部位于新加坡的凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。

基金底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭策略股，首发资产组合的评估值约26亿元。在基金发售阶段，华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

“火爆认购一方面体现市场对优质商业资产的认可，另一方面也反映外资品牌在公募REITs领域的稀缺性。”一位参与询价的机构人士对记者称，今年在“盘活存量”与“扩大消费”大趋势，消费REITs业绩和二级市场表现都不错，预计未来潜在发行规模也将进一步扩大。

早在2023年，证监会将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs基础设施范围。

“最初这类产品整体发行情况较为一般。”华夏基金相关负责人此前分析，首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT，网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍。

沪上一位公募人士也告诉记者，消费REITs作为我国公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产，在运营上需要持续的品牌调改、营销活动和客群维护，对专业运营能力的依赖程度较高。

受益于线下客流复苏策略股，2024年初首批消费REITs上市后，平均出租率超过95%。到了2025年一季度，消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健，8只消费REITs报告期内收入合计5.65亿元，净利润合计7617.6万元。

二级市场上表现更为突出，截至 9月29日，11只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅26%，其中，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达到45%、41%，在整个公募REITs市场中领涨。且截至目前，全市场已上市交易的11只消费类REITs总市值已逾406亿元。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔称，随着华夏凯德商业REIT成功发行上市，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局。发行公募REITs不仅有利于凯德投资盘活存量资产、优化资本结构，还可通过资金回笼，支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环。据潘子翔透露，华夏凯德商业REIT项目是国际资本与中国庞大的消费市场深度融合，凯德投资将继续深化在中国市场的布局。

不过公募REITs上市初期价格波动较大，机构人士也提醒投资者：应关注底层资产现金流稳定性、折现率变化及扩募节奏，避免盲目追高。

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